红线当头 京城豪宅项目的“熬字诀”恐失效

继此前大兴绿地海珀云翡以及通州万科城市之光·翡翠四季以均价7.8万元入市后，日前，再有消息传出，北京龙湖操盘景粼原著项目140平方米户型即将在近期入市，而项目单价也将是“7字头”。业内人士分析，对于豪宅而言，要么采用上述几家楼盘的策略，贴着价格“红线”入市，以保证资金周转；要么选择主推公司旗下产品线中其他类型楼盘，如商住写字楼等，以保证在北京市场整体业绩稳定；要么干脆采用“拖字决”，静观其变，甚至干脆变成现房销售。

法则1

踩着红线 低调出货

“如果说通州台湖和大兴暂时还缺少豪宅板块的天生丽质，那么中央别墅区则是北京当之无愧的豪宅诞生地。”一位地产代理机构人士在向北京商报记者透露位于中央别墅区孙河板块的景粼原著的新房源即将开盘的消息同时也对该项目不到8万元的单价不无感叹：“要知道景粼原著项目此前销售审批均价已超9万元/平方米，其中32号楼的5套房源去年10月审批价格已超过13万元/平方米，是市场上公认的"10万＋"项目。”

另据一位熟悉龙湖地产的人士告诉北京商报记者，项目尚未正式对外正式推广，但从目前的蓄客情况来看，这一批景粼原著推出的房源在短时间内清盘绝对是大概率事件。

与之类似的情况此前已在通州台湖出现。上周末，通州台湖的万科·翡翠四季低调开盘。与景粼原著一样，该项目取证价格均低于8万元/平方米。

北京商报记者在北京市住建委的官网上看到，售房源中，8、9、12、13号楼叠拼产品的审批单价在7.7万-7.8万元之间。据了解，开盘后总价800万元左右的中叠和总价1000万元左右的上叠产品市场关注度均颇高。

几乎同时，绿地位于大兴黄村的高端产品系海珀云翡项目也刚刚取得预售许可证，价格在7.3万-7.8万元/平方米。资料显示，当初绿地取得该项目土地的楼面价为4.7万元/平方米，创区域内地价最高纪录。万科城市之光·翡翠四季入市时在售房源中，8、9、12、13号楼叠拼产品的审批单价在7.7万-7.8万元之间。

业内人士表示，这几家楼盘均是通州、大兴、朝阳当年拍出的高价地块，按照以往的逻辑，似乎并未“卖上价”。他们“不约而同”将单价定在8万元以下，也印证了市场上流传的北京新盘入市价格8万元封顶的说法。

亚豪机构市场总监郭毅表示，北京当前高端项目成交量价已经呈现下跌趋势，主要是由取证难、签约难等各方原因造成。

另一位业内人士表示，在未来一段时间内，该现象将成为常态。尤其是对多数上市公司而言，一些拿地时间较长、拿地价格较高的项目，为保证合理销售周期，很可能选择“降低身位”，甚至不得不放弃部分溢价空间，贴着“8万红线”入市。

法则2

死扛到底 熬成现房

据机构统计数据，上周单价在6万元/平方米以上豪宅市场仅成交126套，成交均价8万元/平方米，成交金额16.41亿元。从成交量以及成交价格来看，北京豪宅市场已进入低谷，这背后是趋紧的楼市调控。

据统计，2017年至今的40多天时间里，北京共11个项目取得2308套商品住宅的预售许可，但仅有泰禾丽春湖院子、长安源和绿地海珀云翡3个项目触及8万元关口，这3个项目合计获批了不过26套8万+商品住宅，而所有取证项目的备案均价仅为47735元/平方米。

签约难同样是豪宅市场面临的窘境。北京执行着最严格的限购限贷政策，豪宅销售艰难地协调客户解决了购房资格、首付七成的问题，却面临着认购价格卡死、签约需要排队的新难题。有多少客户已经入住但还没网签？受到诸多方面的影响，部分豪宅项目的客户流失比例达到三成，投资客基本流失。

“既然卖不出去，索性缓缓，豪宅低迷与开发商惜售心态也直接相关。”上述楼市观察人士表示，一些财大气粗的企业对项目回报周期要求并不十分苛刻，另外一些企业则是非上市公司，对资金回笼也不十分苛求，关键是这些公司手里的项目又不多，还不如挺过这一段再说。甚至还可以利用豪宅市场的蛰伏期升级产品和服务，增加项目附加值，以时间换利润。尤其是这些年的事实证明，能扛的开发商多数也都赚了。

实际上，在上周楼市排名中，位于西三环的豪宅懋源·钓云台成交了8套单价超9万元的房源，排名单周豪宅成交榜的前列，该项目就是主打全成品现房的招牌卖点。

法则3

豪宅雪藏 商住来补

除了“低价入市”和“死扛到底”，舍不得牺牲利润又担心后市风险的开发商还有折衷办法。

“既要保证单个项目的利润率水平，又要保证公司整体业绩的稳定，一些公司现在销售重点是商业类产品。”一位楼市观察者告诉北京商报记者，一些公司产品线较为丰富，一段时间内可以主推公司旗下其他产品线楼盘，以保证公司在北京区域的销售业绩。

这个观点在统计数据上也有所体现。数据显示，2月中旬以来，北京商办集中入市的趋势已开始显现，而3月商办项目“抢入市”的现象将更加明显。但2017年开年，北京8万+豪宅的网签套数却停留在了50多套，这也是最近11个月以来豪宅月度销量首次降至“两位数”。其中，1月北京8万+豪宅成交中商办产品超过了七成，商办在北京楼市占据绝对地位。

郭毅分析，数据的下滑并不意味着豪宅需求的减弱，在住宅备案价格严格管制的背景下，惜售等待政策解冻成为共识，商办成为了开发商保证业绩的主力。

商住类产品的成交势头也在不断上升。统计显示，上周北京商住市场成交1644套，成交面积9.87万平方米，成交均价4万元/平发米，成交金额40亿元。其中，排名第一的大兴某商住楼盘单周实现签约501套，实现销售额17.7亿元，而该项目所属公司恰恰以豪宅项目营造而著名。